फ्लैटों की पुनर्विक्रय पर ‘हस्तांतरण शुल्क’ की वसूली: मद्रास उच्च न्यायालय ने एकल न्यायाधीश के आदेश पर रोक लगा दी

मद्रास उच्च न्यायालय की फाइल फोटो | फोटो साभार: के. पिचुमानी

मद्रास उच्च न्यायालय की एक खंडपीठ ने एकल न्यायाधीश द्वारा पारित एक आदेश पर रोक लगा दी है, जिसने एक अपार्टमेंट मालिकों के कल्याण संघ को ₹50 प्रति वर्ग फुट या बिक्री विचार का 1% (जो भी अधिक हो) के ‘हस्तांतरण शुल्क’ की मांग करने से रोक दिया था। ) अपने परिसर में एक फ्लैट के प्रत्येक पुनर्विक्रय के दौरान।

न्यायमूर्ति डी. कृष्णकुमार और न्यायमूर्ति पीबी बालाजी की खंडपीठ ने चेन्नई के किलपौक में अंकुर ग्रैंड ओनर्स एसोसिएशन (एजीओए) द्वारा दायर एक रिट अपील के बाद आठ सप्ताह की अवधि के लिए अंतरिम रोक लगा दी। अपीलकर्ता एसोसिएशन ने 25 मई, 2023 को एकल न्यायाधीश द्वारा पारित फैसले को चुनौती दी थी।

एसोसिएशन का प्रतिनिधित्व करते हुए, वरिष्ठ वकील टी. मोहन ने अदालत को बताया कि एसोसिएशन के उपनियमों में ‘हस्तांतरण शुल्क’ खंड को शून्य घोषित करने के जिला रजिस्ट्रार के अधिकार पर वर्तमान अपील में सवाल उठाया गया है और इसलिए, एकल न्यायाधीश के आदेश पर विचार किया जाना चाहिए। अपील के निपटारे तक रोक लगाई जाए।

2016 में AGOA ने एक फ्लैट मालिक द्वारा दर्ज की गई शिकायत के आधार पर जिला रजिस्ट्रार की घोषणा को चुनौती देते हुए उच्च न्यायालय में एक रिट याचिका दायर की थी। जस्टिस एसएम सुब्रमण्यम ने 2023 में याचिका खारिज कर दी थी और फ्लैट मालिक से ली गई ‘ट्रांसफर फीस’ वापस करने का आदेश दिया था.

ऐसा करते समय, एकल न्यायाधीश ने माना था कि फ्लैट मालिकों के कल्याण संघ के कॉर्पस फंड को उसके सुपर बिल्ट-अप क्षेत्र के आधार पर फ्लैट के प्रत्येक पुनर्विक्रय के दौरान ‘हस्तांतरण शुल्क’ की मांग करके नहीं बढ़ाया जा सकता है। उन्होंने कहा कि यह एक ही फ्लैट के लिए कई बार कॉर्पस फंड इकट्ठा करने जैसा होगा।

“किसी वैधानिक प्रावधान के अभाव में, फ्लैट मालिकों का संघ, जो एक सोसायटी है, पूर्व-स्वामित्व वाले फ्लैटों के विक्रेताओं/खरीदारों से हस्तांतरण शुल्क नहीं लगा सकता है और एकत्र नहीं कर सकता है… अपार्टमेंट मालिकों का संघ लाभ कमाने वाला नहीं है एसोसिएशन, “न्यायाधीश ने कहा था।

उन्होंने आगे कहा: “किसी संपत्ति के मालिक को अपना फ्लैट किसी भी व्यक्ति को बेचना या हस्तांतरित करना एक अधिकार है। अपार्टमेंट मालिकों के संघ द्वारा इस तरह के मूल अधिकार में हस्तक्षेप नहीं किया जा सकता है। मालिकों का संघ किसी भी मालिक को उसकी अपनी संपत्ति से निपटने से शारीरिक या अन्यथा रोक नहीं सकता है।

न्यायमूर्ति सुब्रमण्यम ने यह भी कहा था: “किसी भी फ्लैट मालिक को कानून द्वारा ज्ञात तरीके से अपनी संपत्ति बेचने, बसने, उपहार देने, वसीयत लिखने या स्थानांतरित करने का अधिकार है। यह एक संवैधानिक अधिकार है जिसका अपार्टमेंट मालिकों के संघ के कहने पर उल्लंघन नहीं किया जा सकता है। एक बार फ्लैट हस्तांतरित हो जाने के बाद, एसोसिएशन केवल रखरखाव शुल्क का दावा कर सकता है।

यद्यपि एजीओए की ओर से यह तर्क दिया गया था कि उसने ‘हस्तांतरण शुल्क’ के संग्रह को सक्षम करने के लिए अपने उपनियमों में संशोधन किया था, न्यायाधीश ने अतिरिक्त सरकारी वकील एस. रविचंद्रन की दलील पर ध्यान दिया कि इस तरह के संशोधन को जिला रजिस्ट्रार द्वारा अनुमोदित नहीं किया गया था। .

जब AGOA ने तर्क दिया कि 1994 के तमिलनाडु अपार्टमेंट स्वामित्व अधिनियम के तहत ऐसी किसी मंजूरी की आवश्यकता नहीं थी, तो न्यायाधीश ने कहा कि 1975 के तमिलनाडु सोसायटी पंजीकरण अधिनियम के तहत ऐसी मंजूरी आवश्यक थी और AGOA बाद में बाध्य थी क्योंकि यह एक सोसायटी के रूप में पंजीकृत थी। .

यह मानते हुए कि उपनियमों में कोई भी संशोधन केवल जिला रजिस्ट्रार की मंजूरी पर ही प्रभावी होगा, न्यायाधीश ने कहा था, किसी अपार्टमेंट मालिकों के संघ को किसी भी प्रकार के उपनियम को पारित/संशोधित करने की अनुमति देने से केवल अराजकता को बढ़ावा मिलेगा और इसके पीछे का उद्देश्य भी विफल हो जाएगा। लागू कानून.

“अपार्टमेंट मालिकों के संघ को अनियंत्रित शक्ति अपार्टमेंट स्वामित्व अधिनियम के प्रावधानों के तहत अभिप्रेत नहीं है। इस प्रकार, याचिकाकर्ता द्वारा दिया गया यह तर्क कि सक्षम प्राधिकारी के समक्ष संशोधन की प्रस्तुति ही पर्याप्त होगी, कोई योग्यता नहीं रखती है, ”न्यायाधीश ने निष्कर्ष निकाला था।